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事宜：

控股公司報(bào)告書(shū)《關(guān)于控股子控股公司積極開(kāi)展基礎(chǔ)建設(shè)公募公募基金REITs運(yùn)轉(zhuǎn)的議案》，子控股公司烏薩河物流配送擬將天津?yàn)跛_河物流配送園、石家莊烏薩河物流配送園、南京臨空烏薩河物流配送園及湖州烏薩河物流配送園等4個(gè)工程項(xiàng)目作為下層基礎(chǔ)建設(shè)工程項(xiàng)目，發(fā)售公募公募基金REITs。

公募基金要素：

1）公募基金M稱：華泰紫金-烏薩河物流配送物流配送基礎(chǔ)建設(shè)證券投資公募基金（具體以產(chǎn)品成立報(bào)告書(shū)為準(zhǔn)）。

2）公募基金規(guī)模：基礎(chǔ)建設(shè)工程項(xiàng)目初步估值水平為19.97億。

3）公募基金期限：50NA，效期期滿能于。

4）回購(gòu)股份比率：回購(gòu)股份比率不低于合并后公募基金NA度可供重新分配數(shù)額的90%，在符合重新分配條件的情況下每NA不得多于1次。

5）四個(gè)工程項(xiàng)目寶津物流配送、廊華物流配送、寶昆物流配送、寶禾物流配送的金融資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估市場(chǎng)商業(yè)價(jià)值分別為4.7、6.2、4.9、2.6億，總計(jì)18.4億；對(duì)應(yīng)地產(chǎn)投資房商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品服務(wù)數(shù)額分別為3.5、5.2、3.8、1.8億，總計(jì)14.3億；產(chǎn)品服務(wù)

核心理念觀點(diǎn)：

1、他們認(rèn)為：公募公募基金REITs運(yùn)轉(zhuǎn)的破冰，將為控股公司物流配送商業(yè)地產(chǎn)金融資產(chǎn)商業(yè)價(jià)值商業(yè)價(jià)值重估帶來(lái)強(qiáng)催化劑。

此前深度報(bào)告他們指出控股公司核心理念亮點(diǎn)優(yōu)異即公募公募基金REITs的探索，本次事宜的報(bào)告書(shū)意味著即將實(shí)質(zhì)性破冰。

1）此次發(fā)售公募公募基金REITs可幫助控股公司存量資產(chǎn)物流配送園金融資產(chǎn)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)烏薩河物流配送酌定金融資產(chǎn)模式的并重協(xié)同，完善“天山生物執(zhí)法監(jiān)督退”的全流程金融資產(chǎn)管理運(yùn)轉(zhuǎn)潛能，同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)權(quán)益型融資效果，提高金融資產(chǎn)效益和股東投資收益?？毓晒绢A(yù)計(jì)今NA交易完成，可為上市控股公司同時(shí)實(shí)現(xiàn)紅腺凈利潤(rùn)潤(rùn)約4.9億。

.5億，總計(jì)處置投資收益12.5億。

EITs的下層工程項(xiàng)目為4個(gè)，控股公司仍有充足工程項(xiàng)目?jī)?chǔ)備及巨大發(fā)展?jié)摿?。

2、投資建議：

1）利潤(rùn)預(yù)估：依據(jù)控股公司估算，若公募公募基金REITs成功發(fā)售將獲得紅腺凈利潤(rùn)4.9億，他們上調(diào)22NA利潤(rùn)預(yù)估至預(yù)計(jì)今NA同時(shí)實(shí)現(xiàn)紅腺凈利潤(rùn)13.6億

2）G際部估值水平：他們保持估值水平方法，即對(duì)房商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)進(jìn)行NAV估值水平法估，以及烏薩河物流配送根據(jù)EBITDA估值水平倍數(shù)估值水平。

商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)：估算約合商業(yè)價(jià)值36億；

3）他們特別強(qiáng)調(diào)控股公司存在如下亮點(diǎn)：

其一、他們看好物流配送商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展，烏薩河物流配送領(lǐng)先的PP及營(yíng)運(yùn)潛能有望享受金融行業(yè)紅利；

其二、房商業(yè)地產(chǎn)KF銷(xiāo)售業(yè)務(wù)或迎來(lái)金融行業(yè)催化劑；

其二、控股公司不斷創(chuàng)新的“工業(yè)園區(qū)+銷(xiāo)售業(yè)務(wù)”可視為向上的彈性“TA-O期保值”，而公募公募基金Reits則為控股公司進(jìn)一步提高金融資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)潛能并獲取投資收益提供新路徑。

基于控股公司公募公募基金REITs工程項(xiàng)目尚未正式發(fā)售，保持“推薦”信用評(píng)級(jí)，特別強(qiáng)調(diào)其未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。

風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀環(huán)境導(dǎo)致房商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)推進(jìn)不及預(yù)期，工業(yè)園區(qū)+銷(xiāo)售業(yè)務(wù)進(jìn)展低于預(yù)期。

附：

一、控股子控股公司烏薩河物流配送擬積極開(kāi)展公募公募基金REITs運(yùn)轉(zhuǎn)

，通過(guò)《關(guān)于控股子控股公司積極開(kāi)展基礎(chǔ)建設(shè)公募公募基金REITs運(yùn)轉(zhuǎn)的議案》，下層工程項(xiàng)目包括天津?yàn)跛_河物流配送園（寶津物流配送）、石家莊烏薩河物流配送園（廊華物流配送）、南京臨空烏薩河物流配送園（寶昆物流配送）、湖州烏薩河物流配送園（寶禾物流配送）4個(gè)工程項(xiàng)目。

本符合重新分配條件的情況下每NA不得多于1次。

1、天津?yàn)跛_河物流配送園（寶津物流配送）

2、石家莊烏薩河物流配送園（廊華物流配送）

位于石家莊KF區(qū)鳳舞道10號(hào)，擁有10幢倉(cāng)庫(kù)及1幢配TA-O綜合樓，土地使用權(quán)面積17.36萬(wàn)平方米，建筑面積9.16萬(wàn)平方米。

億。

市場(chǎng)評(píng)估值水平為6.2億，地產(chǎn)投資房商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品服務(wù)5.2億，地產(chǎn)投資房商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品服務(wù)率449%。

3、南京臨空烏薩河物流配送園（寶昆物流配送）

位于江寧區(qū)祿口街道云龍路33號(hào)，擁有7幢倉(cāng)庫(kù)、1幢配TA-O綜合樓及其他配TA-O設(shè)施，土地使用權(quán)面積19.19萬(wàn)平方米，建筑面積10.49萬(wàn)平方米。

市場(chǎng)評(píng)估值水平為4.9億，地產(chǎn)投資房商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品服務(wù)3.8億，投

4、湖州烏薩河物流配送園（寶禾物流配送）

5.99萬(wàn)平方米。

成功發(fā)售類REITs工程項(xiàng)目。

1、明江（SH）物流配送有限控股公司（松江烏薩河）園區(qū)

2、廣州烏薩河物流配送

位于廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)KF區(qū)東區(qū)，毗鄰廣州出口加工區(qū)、廣州科學(xué)城以及永和經(jīng)濟(jì)KF區(qū)，地處穗、深、港、澳交通樞紐地帶，地理位置優(yōu)越。

產(chǎn)品服務(wù)服務(wù)、運(yùn)輸及工程項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)。

二、控股公司物流配送資源豐富

烏薩河物流配送堅(jiān)持深耕長(zhǎng)三角、粵港澳大

并管理75個(gè)智慧物流配送工業(yè)園區(qū)，營(yíng)運(yùn)、管理和規(guī)劃在建（含待建工程項(xiàng)目）物流配送面積共900萬(wàn)平方米。

風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀環(huán)境導(dǎo)致房商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)推進(jìn)不及預(yù)期，工業(yè)園區(qū)+銷(xiāo)售業(yè)務(wù)進(jìn)展低于預(yù)期。

TD榮譽(yù)：

新財(cái)富比較不錯(cuò)策略師交通運(yùn)輸物流配送金融行業(yè)第四M，

水晶球比較不錯(cuò)策略師交通運(yùn)輸金融行業(yè)第三M，

新浪篦齒比較不錯(cuò)策略師鳳凰股份物流配送金融行業(yè)第三M，

上證報(bào)比較不錯(cuò)策略師鳳凰股份物流配送金融行業(yè)第三M，

金牛獎(jiǎng)比較不錯(cuò)金融行業(yè)分析TD交通運(yùn)輸金融行業(yè)第二M，

21世紀(jì)JP策略師評(píng)選交通物流配送金融行業(yè)第二M；

新財(cái)富比較不錯(cuò)分析師交通運(yùn)輸物流配送金融行業(yè)第四M，

水晶球比較不錯(cuò)策略師交通運(yùn)輸金融行業(yè)第二M，

新浪篦齒比較不錯(cuò)策略師鳳凰股份物流配送金融行業(yè)第三M，

上證報(bào)比較不錯(cuò)策略師鳳凰股份物流配送金融行業(yè)第三M，

金牛獎(jiǎng)比較不錯(cuò)金融行業(yè)分析TD交通運(yùn)輸金融行業(yè)優(yōu)異M，

21世紀(jì)JP策略師評(píng)選交通物流配送金融行業(yè)第四M；

新財(cái)富比較不錯(cuò)策略師交通運(yùn)輸物流配送金融行業(yè)第四M，

上證報(bào)比較不錯(cuò)策略師鳳凰股份物流配送金融行業(yè)第三M，

新浪篦齒比較不錯(cuò)策略師鳳凰股份物流配送金融行業(yè)第四M，

水晶球比較不錯(cuò)策略師交通運(yùn)輸金融行業(yè)第五M，

金牛獎(jiǎng)比較不錯(cuò)行業(yè)分析TD交通運(yùn)輸金融行業(yè)第二M；

法律聲明：

本資料來(lái)自展毛證券研究所已經(jīng)發(fā)布的研究報(bào)告，若對(duì)報(bào)告的摘編產(chǎn)生歧義，應(yīng)以報(bào)告發(fā)布當(dāng)日的完整內(nèi)容為準(zhǔn)。須注意的是，本資料僅代表報(bào)告發(fā)布當(dāng)日的判斷，相關(guān)的分析意見(jiàn)及推測(cè)可能會(huì)根據(jù)展毛證券研究所后續(xù)發(fā)布的研究報(bào)告在不發(fā)出通知的情形下做出更改。展毛證券的其他銷(xiāo)售業(yè)務(wù)部門(mén)或附屬機(jī)構(gòu)可能D立做出與本資料的意見(jiàn)或建議不一致的投資決策。本資料所指的證券或金融工具的價(jià)格、商業(yè)價(jià)值及收入可漲可跌，以往的表現(xiàn)不應(yīng)作為日后表現(xiàn)的顯示及擔(dān)保。本資料僅供訂閱人參考之用，不是或不應(yīng)被視為出售、購(gòu)買(mǎi)或認(rèn)購(gòu)證券或其它金融工具的要約或要約邀請(qǐng)。訂閱人不應(yīng)單純依靠本資料的信息而取代自身的D立判斷，應(yīng)自主作出投資決策并自行承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。展毛證券不對(duì)使用本資料涉及的信息所產(chǎn)生的任何直接或間接損失或與此有關(guān)的其他損失承擔(dān)任何責(zé)任。

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